Siamo in una fase immobiliare caratterizzata da elevata inflazione, che comporta una riduzione della capacità di spesa delle famiglie, e anche della domanda di abitazioni, oltre ai tassi di interesse in aumento, altro elemento che influenza le decisioni di famiglie e imprese.

Domanda: In questo quadro come si struttura il mercato immobiliare della nostra provincia di Pesaro Urbino?

Lo abbiamo chiesto al broker manager dell’agenzia immobiliare Remax Orizzonti di Fano e Marotta, Claudio Abbondanzieri, che insieme a Giovanna Machì, si occupa da anni e con successo di compravendite di abitazioni per privati e di negozi e capannoni per imprese.

Risposta: “Certamente stiamo vivendo un momento molto particolare per il mercato immobiliare e non solo, eravamo abituati da tempo a ragionare con l’inflazione negativa e tassi di interesse ai minimi storici, oggi entrambi i parametri hanno avuto un’impennata spaventosa e questo influenza in maniera decisa il mercato anche nella nostra Provincia.
Quello che mi preoccupa di più è il dato statistico nazionale che parla di circa un milione di famiglie che non riescono più a pagare i mutui delle case, mi sembra di rivivere gli anni post boom immobiliare che, dopo il 2008, mise in ginocchio tutto il mercato immobiliare. Anche in quel momento, anche se per motivi diversi, le prime persone che andarono in sofferenza, furono quelle che avevano acceso un mutuo variabile, che diventò insostenibile con tutte le conseguenze del caso. Gli studi di settore parlano oggi di un aumento vertiginoso delle case all’asta nei prossimi anni, frutto di quanto sopra citato. Speriamo, visto che comunque la situazione economica nazionale, sembra reggere, che questo periodo di difficoltà sia breve.
Per quanto riguarda le imprese, negli ultimi anni, subito dopo la pandemia, si è visto un certo fermento, sono ripartite alcune attività strategiche del nostro territorio, vedi la nautica e la meccanica e diverse imprese hanno realizzato delle performance molto positive.
Questo ha movimentato il mercato degli insediamenti produttivi con una buona richiesta di capannoni e similari per l’ampliamento delle attività di produzione. Speriamo che le congiunture internazionali non frenino questo trend e si possa sopperire, con il lavoro, alle difficoltà sopra esposte per le famiglie.”

Domanda: Oggi le ‘urgenze’ vedono in cima alla lista il necessario rinnovamento del patrimonio immobiliare italiano per seguire le direttive energetiche dell’Unione europea. Non basterà solo costruire in classe A o case green, ma il mercato della sostituzione andrebbe favorito con crediti fiscali o con riduzione di imposta per chi riceve un edificio da aggiornare, bonus che oggi sono destinati solo alle persone fisiche. Come giudica l’impatto delle tematiche Esg sul settore immobiliare?

Risposta: “Questo è un vero problema per il patrimonio immobiliare italiano; i dati in nostro possesso dicono che grazie al bonus 110% sono state riqualificate in Italia circa 300.000 abitazioni, il problema è che sul territorio nazionale ci sono circa 10 milioni di abitazioni che non superano le classi energetiche G ed F, e che andrebbero riqualificate. Come si può ben comprendere, siamo di fronte a un progetto impensabile, che nessun tipo di esenzione fiscale o bonus o crediti di imposta potrà risolvere.
Quello che sarebbe utile, secondo me, sarebbe non concedere più aree per le nuove costruzioni, ma procedere alla riqualificazione dell’esistente, migliorando così in maniera progressiva la qualità energetica degli immobili.
E’ assurdo penalizzare i possessori di case in classi energetiche basse, che dovrebbero adeguarle per poi venderle, come molte volte accade, si prendono informazioni in ambito europeo, che non possono essere calate sulle singole nazioni, anche tenendo conto che il nostro patrimonio immobiliare è in molti casi, situato in zone di pregio artistico e monumentale che non avrebbero la possibilità di essere stravolti da leggi assurde.
Sicuramente l’attenzione all’ambiente, il risparmio energetico sono obiettivi sacrosanti, ma devono essere raggiunti con logica e integrati nelle varie realtà nazionali.”

Domanda: Un crollo generalizzato dei mutui ma anche un calo delle compravendite residenziali molto diversificato sul territorio: sebbene a livello nazionale il calo sia del 2,7%, in province come Bari, Bologna, Torino e Palermo ci sono valori in controtendenza che si attestano su variazioni positive rispetto al primo bimestre 2022. È l’andamento del mercato immobiliare e dei mutui in Italia nel primo bimestre 2023, reso noto dal Consiglio nazionale del Notariato sulla base delle rilevazioni effettuate attraverso i dati statistici notarili e pubblicate sul sito.
Nei primi due mesi del 2023 si è registrato in Italia un calo del 2,72% del numero delle compravendite di abitazioni rispetto allo stesso periodo del 2022.
E’ a suo parere un calo endemico del sistema immobiliare? Anche nel nostro territorio questa tendenza è rispettata?

Risposta: “Qui vorrei aprire una parentesi che sicuramente potrebbe essere non gradita a molti, ma che secondo me è la causa di molti dei problemi che oggi ha il mercato immobiliare e che anche nei decenni passati è stato evidenziato. Parliamo di mutui, da quando si è data la possibilità di accedere a mutui al 100% del valore della casa o comunque ad importi vicini 90/95%, con tassi, come in questi ultimi anni, talmente bassi da risultare estremamente conveniente acquistare casa, si è data la possibilità a molti di optare per l’acquisto rispetto magari a una locazione, sulle locazioni ci sarebbe molto da parlare, tenendo conto di parametri fotografati al momento dell’erogazione del mutuo, perciò il rapporto rata/reddito è stato calcolato con un tasso talmente basso che tutti sapevano non essere reale. Se oggi mi calcoli una rata al tasso variabile del 1,25% e lo rapporti al mio reddito attuale, sapendo benissimo che quel tasso non sarà mai quello effettivo, perché oggi parliamo di aumento vertiginoso dei tassi, ma non è altro che un ritorno alla normalità, tassi al 3,5/4,0% sono congrui al mercato e all’aspettativa di guadagno delle banche, è chiarissimo che andrò in difficoltà e che non riuscirò a pagare il mutuo nei prossimi anni. Nel 2022 sono andate all’asta circa 190.000 case in Italia, per il 2024 ne sono previste circa 300.000, come è possibile avere una visione così miope delle reali possibilità delle persone, oppure c’è un chiaro intento di fare questo. Forse dovremmo tornare come tanti anni fa, dove i mutui venivano erogati per un massimo del 50% del valore dell’immobile; è inutile far pensare alle persone di essere in grado di comprarsi una casa, impegnandosi per 30 anni e rischiando al primo aumento dei tassi di non riuscire più a pagare e di vedere portarsi via la casa all’asta. Dovremmo tutti fare un esame di coscienza e non vedere solo il momento attuale, ma cercare di capire come potrebbe essere la prospettiva del futuro, sia da parte dei clienti, delle banche e di tutti noi che operiamo nel settore”.

Domanda: Siamo a luglio, ormai a metà estate. Esiste ancora un mercato legato a questo momento della stagione, mi riferisco alla compravendita di case al mare per intenderci?

Risposta: “L’investimento sulla casa al mare è stato, per molti anni, il sogno di molti italiani, soprattutto per quelli residenti nelle grandi città o in zone montuose o collinari distanti dai litorali; da diversi anni questo fenomeno si è molto ridotto. La possibilità di muoversi con una certa facilità sia sul territorio nazionale che internazionale, non ha reso più molto appetibile avere un luogo fisso dove fare le vacanze, abbiamo assistito negli scorsi anni ad un calo importante dell’acquisto di queste abitazioni. Subito dopo il lockdown c’era stato un risveglio del mercato, molte persone volevano un posto dove sentirsi ”liberi” e lo identificavano nelle zone turistiche, risveglio che ha fatto compravendere diversi immobili nel nostro territorio.
Oggi si è tornati a una certa stasi, anche se sono aumentati investitori che stanno utilizzando gli immobili come B&B, affittacamere o affitti stagionali, che tramite le piattaforme, tipo Airbnb, possono collocare sul mercato i loro immobili.”