Il 2023 si è chiuso con un calo della domanda di mutui del 17,2 per cento. La lotta all’inflazione della Banca centrale europea, che in 14 mesi, da luglio 2022, ha alzato i tassi di 450 punti base, si è fatta sentire. Una doccia fredda anche sul mercato immobiliare che viaggia in simbiosi con quello dei prestiti ipotecari (circa una casa su due in Italia viene acquistata attraverso un mutuo).
Ne abbiamo parlato con il broker manager dell’agenzia immobiliare Remax Orizzonti di Fano e Marotta, Claudio Abbondanzieri, che insieme a Giovanna Machì, si occupa di compravendite di immobili, affitti privati e commerciali.
Questa azione della Bce ha avuto ripercussioni anche sul nostro territorio?
“In questo momento ci sono delle notizie contradditorie; pochi giorni fa, durante una riunione Remax Italia, è stato affrontato questo argomento e le implicazioni sui mercati immobiliari; in realtà le banche attualmente stanno facendo campagne promozionali con mutui a tasso fisso al 2,55% per abitazioni di classe energetica A, B e C e clienti under 36 anni. Altri istituti stanno proponendo tassi poco superiori al 3%, pertanto non si comprendono bene le dinamiche che in questo momento stanno alla base dei mutui ipotecari. Sicuramente il rialzo dei tassi di interesse degli ultimi 12/28 mesi ha creato un freno al mercato immobiliare, ma siamo ottimisti sul medio periodo.”
Il trend nazionale sul mercato immobiliare emerge dai dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate e trova conferma nelle Marche. A Pesaro, per esempio, le compravendite nei primi tre mesi dell’anno 2023 sono scese dalle 281 del 2022 alle 263 del 2023 (meno 6,7%), e in provincia da 740 a 700 (meno 6%).
Le chiedo un confronto tra i due mercati (Pesaro e Fano): quale dei due è il più ‘difficile’ a suo parere?
“Il mercato di Pesaro e Fano, che alcuni anni fa era ben definiti e distante per volumi e prezzi di vendita, negli ultimi anni si è molto allineato, in realtà, prendendo a riferimento il parametro del prezzo al mq del nuovo; i prezzi non si discostano di molto. Sicuramente l’esposizione mediatica della città di Pesaro, come Capitale della Cultura per il 2024, potrebbe creare una maggiore richiesta e pertanto un maggiore aumento dei prezzi di vendita. Il mercato immobiliare delle due città si differenzia in particolar modo dalle tipologie di clienti acquirenti: magari chi cerca su Pesaro vuole un immobile inserito in un contesto più di città, a Fano si privilegia la tranquillità di una realtà più contenuta. Tendenzialmente il mercato di Pesaro, vista anche la notevole presenza di aziende e strutture turistiche, ha una maggiore potenzialità di crescita.”
Nel contempo, analizzando il rapporto della Banca d’Italia sull’economia delle Marche, ma relativo all’anno scorso, emerge che “il settore delle costruzioni ha continuato a espandersi beneficiando degli incentivi per la riqualificazione del patrimonio edilizio e dell’avanzamento della ricostruzione nelle zone terremotate, nonostante le incertezze sulla cessione dei crediti fiscali, il rincaro dei materiali e le difficoltà nel reperimento di manodopera specializzata. Il settore delle costruzioni ha tuttavia continuato a crescere, nonostante l’assestamento dei prezzi delle materie prime su livelli elevati, il perdurare delle difficoltà di approvvigionamento di beni intermedi e di reperimento di manodopera specializzata. Cosa ne pensa di questo momento ambivalente che il mercato attraversa?
“Sicuramente il settore delle costruzioni negli ultimi anni ha vissuto un momento di notevole crescita, condizionato positivamente dalla possibilità di utilizzo dei benefici fiscali, all’Ecobonus, Sismabonus, ecc, per le ristrutturazioni e le nuove costruzioni. Questa crescita, purtroppo, ha generato una sequenza di problematiche legate a un aumento dei prezzi dei materiali, certamente incentivato dai maggiori costi di produzione e approvvigionamento, ma anche da un fenomeno speculativo, tipico italiano. La triplicazione, in alcuni casi, dei costi non è giustificabile dal solo rincaro dell’energia e dei trasporti. Altra criticità riscontrata è quella della manodopera specializzata e qui il problema parte da lontano: per chi si ricorda nella prima parte degli anni 2000, il grande boom delle costruzioni aveva generato una notevole presenza di manodopera specializzata nel settore, la fortissima crisi seguente ha impoverito le imprese, per quelle che si sono salvate, di personale specializzato. Oggi i cantieri sono prevalentemente in mano a manovalanze dell’est europeo o extra comunitari, che lavorano per imprese italiane, in molti casi la qualità dei prodotti finiti risente di questa mancata esperienza o comunque di un metodo di lavoro non in linea con le aspettative. La preoccupazione maggiore sarà per i prossimi anni, finiti gli incentivi al 110% e vari, si ritornerà alla “normalità” con detrazioni in 10 anni con un massimo del 50% per le ristrutturazioni, ma con i prezzi aumentati in maniera esorbitante, quante persone vorranno ancora procedere con i lavori? Quante imprese, nate molte volte in questi ultimi anni, continueranno l’attività? Non vorrei fosse una storia già vista.”
Parliamo di affitti brevi: le nuove regole sugli affitti brevi turistici non incontrano il favore degli immobiliaristi. Il presidente regionale della Fiaip, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, ha evidenziato criticità della normativa che punta a regolare il mercato degli affitti brevi, ovvero quelli inferiore a un mese. Il drastico aumento della tassazione potrebbe scoraggiare dall’acquisto di una abitazione quale forma di investimento. La cedolare secca sale, infatti, dal 21 al 26% per chi affitta per periodi brevi la seconda abitazione, una tassazione sicura nei confronti dei proprietari che non aiuta il mercato in fase di rilancio. Cosa ne pensa?
“Io partirei da un diverso concetto: quanti sono oggi i proprietari di immobili che hanno rinunciato a fare affitti a lungo termine a favore di quelli a breve termine, bloccando così il mercato delle locazioni? Nella sola città di Fano si parla di centinaia se non migliaia di appartamenti lasciati non locati, in attesa di fare affitti a breve termine, era normale che venissero imposte tassazioni più pesanti per chi vuole usufruire di tale possibilità. Quando la normativa delle locazioni protegge quasi solamente gli inquilini, si determina una fuga dai possibili rischi della locazione a lungo termine a favore di un affitto prettamente turistico e meno rischioso. Questa situazione sta creando un notevole disagio sociale e stanno crescendo, e lo vediamo ogni giorno, la disperazione di trovare un’abitazione in affitto. Pertanto se un proprietario sceglie la sicurezza di una locazione turistica, con l’abbattimento di qualsiasi rischio economico, è giusto che venga tassato di più rispetto a chi si assume il rischio di una locazione a medio, lungo termine. Come avrà capito io non sono particolarmente favorevole a questo genere di locazione a breve termine, dobbiamo renderci conto che, come detto, si sta creando un danno all’economia reale non da poco, abbiamo casi di imprese che non possono accettare lavori perché non sanno dove far alloggiare i propri dipendenti o persone che hanno trovato lavoro nella nostra zona e non riescono a trasferirsi nella nostra città o nei paesi limitrofi.”
Tra le critiche sollevate dalla Fiaip Marche ci sono gli adeguamenti richiesti sul fronte degli standard di sicurezza: in pratica negli appartamenti affittati a uso turistico i proprietari dovranno collocare dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, insieme a estintori portatili. Non solo, per i proprietari scatta anche l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune di riferimento. Cosa ne pensa?
“La regolamentazione degli appartamenti utilizzati per affitti turistici, secondo me, è assolutamente necessaria: primo, per garantire il cliente che usufruisce dell’immobile; secondo, per una tranquillità anche dei proprietari; terzo, per avvicinare la normativa a quanto previsto per le attività alberghiere, veri concorrenti degli affitti turistici. Teniamo conto che affittare un immobile a un turista non può essere fatto in maniera selvaggia o senza regole, come abbiamo visto per anni, dove si affittavano anche situazioni al limite dell’abitabilità, ma come sempre in Italia si passa da nessuna richiesta a una restrizione drastica delle normative. Tutte queste nuove richieste di adeguamento, chiaramente andranno a influire sul numero di immobili disponibili e sulla restrizione del numero di investitori immobiliari, ma non possiamo chiudere sempre un occhio sulla sicurezza delle persone. D’altronde, se uno vuole fare questo tipo di attività è giusto che ponga sul mercato degli immobili idonei e paghi la giusta tassazione sul reddito di tale attività.”