FANO – La crisi dei prezzi sul mercato immobiliare è una caratteristica solamente italiana, dato che in tutta Europa si è visto un recupero del settore dal 2013 in poi. Quest’anno i prezzi degli immobili continuano a crescere tra il 3 e il 5 per cento in media.
Ne abbiamo parlato col broker manager dell’agenzia immobiliare Remax Orizzonti di Fano, Claudio Abbondanzieri.
Cosa ne pensi? Quali sono le cause da analista esperto del settore?
“Uno dei fattori principali, che determina il diverso andamento dei prezzi tra la media europea e quella italiana, è determinato da un diverso ‘valore’ che viene dato alla proprietà immobiliare. Basti pensare che mediamente in Europa solo il 30/35% delle case sono di proprietà. In quasi tutti i paesi europei, il valore degli immobili è fluttuante come qualsiasi altro valore economico, azioni, fondi, oro, ecc. Pertanto dopo la crisi di metà anni 2000 e la conseguente ripresa dei mercati, anche gli immobili hanno riportato, prima una diminuzione drastica del valore e poi un conseguente incremento con il miglioramento dell’economia reale. In Italia invece, con il 75% di proprietari di immobili e la storicità del mercato stesso, che non aveva mai visto un ribasso delle quotazioni, tutto è più ingessato. Nella prima metà degli anni 2000, sino al 2008, abbiamo visto un incremento di valore anomalo rispetto alle reali potenzialità economiche delle singole persone, oggi ancora paghiamo questa sorta di allineamento tra valore degli immobili e potere di acquisto e secondo me, finché non verrà ritrovato un equilibrio, la tendenza dei valori sarà ancora negativa”.
A settembre in genere si cerca casa, anche per gli studenti universitari che si apprestano ad iniziare un percorso accademico. Che consiglio ti senti di dare alle famiglie che devono affittare casa per uno studente?
“Sicuramente l’affitto per studenti è un ottima possibilità per chi vuole avere locazioni transitorie con la sicurezza di riconsegna nei tempi della propria casa. Tale tipo di locazione, che di solito è da settembre a giugno, può essere integrata con la locazione estiva, avendo in questo modo un’importante ritorno economico con alta sicurezza di pagamento e riconsegna degli immobili. Il consiglio che posso dare è in primis dotare l’immobile delle strutture minime per gli studenti, camere con scrivanie e librerie, zona cucina ben divisibile con armadiature personalizzabili, possibilmente un numero di bagni adeguato ai posti letto, linea wi-fi per più computer, ecc. Per la parte contrattuale è importante definire bene il numero di studenti e cosa accade se alcuni rinunciano all’affitto: teniamo presente che soprattutto nel primo anno di università, i dati dicono che è più alto il numero degli studenti che rinunciano. Perciò, se si affitta l’immobile a tre studenti e poi ne rimane solo uno, è un problema non da poco da gestire in fase contrattuale”.
Senigallia invece è in controtendenza non solo sui flussi turistici. Il report presentato da Fimaa-Confcommercio e Nomisma relativo all’Osservatorio immobiliare turistico 2019 rivela infatti che Senigallia è tra le prime dieci città italiane dove nel 2019 si vendono e si comprano più case e con prezzi medi in salita. Se nelle Marche i prezzi medi di compravendita segnano un calo pari a -1,8%, Senigallia è l’unica città che registra un segno positivo, con un aumento dei prezzi pari a +3,8%. Cosa ne pensi?
“La mia esperienza diretta, avendo con i miei soci la Remax Velvet a Senigallia, conferma in pieno quanto formulato nella domanda. Senigallia da sempre è stata una cittadina che ha basato parte importante della propria economia sul turismo estivo, forte di una conformazione del litorale molto ampia ed estesa, di una presenza di strutture balneari e stabilimenti molto attivi e ben organizzati, un organizzazione di eventi come il Summer Jamboree in testa, una promozione turistica organizzata e soprattutto sempre in anticipo sui tempi, il cartellone degli eventi già pronto in primavera, amministrazioni comunali che, anche nel cambiamento, hanno sempre dato continuità alle politiche turistiche. Il mercato delle seconde case, anche quest’anno, è stato molto movimentato, sintomo di un interesse importante per la città e quanto propone. E’ realmente molto interessante analizzare e vedere come, a pochi chilometri di distanza da noi, esista una realtà che potrebbe essere presa ad esempio per un rilancio economico del territorio”.
Cosa si dovrebbe fare a livello locale secondo il tuo parere per spingere una ripresa del settore?
“Questa è una domanda a cui dare una risposta non è facile, perché si può cadere in argomenti strettamente di politica economica locale che non mi competono, ma è fuori discussione che la valorizzazione della nostra città ha dei margini notevoli di miglioramento, ciò potrebbe essere uno dei punti focali per la ripresa del settore. Ad oggi, a differenza di quanto detto per Senigallia, paghiamo una mancanza di strategia globale per la promozione della città, strategia che sia il vero patrimonio di Fano e che superi le barriere ideologiche, un piano a più anni che ci porti a valorizzare nel tempo il brand Fano. Si stanno facendo alcuni passi significativi con la valorizzazione di alcune parti della città, ma dobbiamo recuperare tanto terreno nella promozione del territorio, evitando di rimanere schiacciati dalle attività delle città limitrofe, come Pesaro e Senigallia, e sfruttando invece il loro trend per attirare risorse economiche importanti. Ritengo necessario rivedere il piano di ricezione alberghiera, ricezione ferma a 40 anni fa, dovrebbe essere uno dei punti su cui spingere fortemente per garantire un’accoglienza decente ai turisti. Suggerirei inoltre di attivare dei tavoli di confronto, tra gli operatori del settore immobiliare, per programmare una riqualificazioni delle aree della città che hanno maggior bisogno di ristrutturazione e adeguamento, non nuovo cemento, ma interventi mirati alla valorizzazione del territorio. Ricordiamoci che il boom economico di Fano è stato trainato dall’edilizia e dal settore della nautica, settore quest’ultimo che, colpevolmente, abbiamo regalato ad altre città più organizzate e strutturate”.
A livello nazionale che ricetta metteresti in campo?
“Credo fortemente nella valorizzazione dei territori e nel grande lavoro che si può fare nell’ambito turistico ricettivo; è una risorsa unica che abbiamo, ma che tendiamo sempre a dare per scontato, senza una forte politica di espansione e promozione. Riqualificare le città e le periferie come priorità negli investimenti, infrastrutture di collegamento che permettano di raggiungere i territori con maggiore facilità; incentivare le aziende private a investire sulle strutture esistenti per riqualificare il patrimonio abitativo nazionale. Ci sono ad oggi buone possibilità, grazie al piano di incentivi per la ristrutturazione degli immobili, la riqualificazione e adeguamento sismico, ma molte volte rimangono nell’ambito delle conoscenze dei tecnici, si dovrebbe investire più nella comunicazione, in modo da far arrivare il messaggio anche a chi è meno preparato, ma ha necessità di attivare tali procedure di incentivazione. Mettere il settore immobiliare al centro delle politiche di investimento, tenendo conto che ben 235 classi merceologiche sono interessate dal settore, sarebbe ottimale. Non possiamo ricordarci della casa solo quando dobbiamo ricavare soldi dalle tassazioni, ma comprendere che, per noi italiani, è fondamentale avere una casa di proprietà: è su questo che si deve investire con fondi pubblici e privati; creare da un’esigenza forte una forte crescita economica.”