Recentemente in quasi tutte le città italiane (in particolar modo nelle città universitarie) si sono registrati problemi con affitti e compravendite immobiliari. La questione è che studenti e giovani coppie fanno fatica a stare dietro all’impennata dei prezzi delle case, legata alle locazioni turistiche e ad Airbnb.
Sono però tantissimi gli appartamenti ancora sfitti o vuoti, che potrebbero almeno parzialmente soddisfare la fame di abitazioni. Ne parliamo con l’esperta broker immobiliare Giovanna Machì titolare dell’agenzia immobiliare Remax Orizzonti, con sede a Fano e a Marotta.

– Cosa sta succedendo sul mercato immobiliare? In particolar modo nel settore affitti universitari?

“Ormai sono 24 anni che ho iniziato la mia attività di agente immobiliare sulla città di Fano e mai era capitata una situazione analoga per il settore degli affitti. Di solito la ciclicità dei mercati aveva fatto oscillare il numero delle richieste di locazione o la capacità ricettiva delle stesse, ma mai come oggi il problema degli affitti aveva raggiunto questo livello di difficoltà. Alcune criticità si erano già percepite negli anni passati, ma tutto, secondo me, si è accentuato nel periodo del Covid-19 e nel post Covid-19. Durante la pandemia, fu stabilito per legge la sospensione degli sfratti per morosità, la possibilità di rinegoziare il canone di locazione e altri interventi a favore degli inquilini, che hanno reso poco appetibile continuare con le locazioni di lungo periodo. Inoltre, l’aumento dei tassi di interesse dei mutui, di circa 3 punti percentuale, ha tolto di fatto la possibilità a molti inquilini, di procedere a un acquisto della casa. Perciò, sfratti arretrati, locazioni più basse, meno disponibilità di immobili lasciati liberi da potenziali acquisti di casa, hanno di fatto bloccato il mercato. Un altro fattore determinante, per la nostra città in particolare, è l’alta richiesta di locazioni estive che hanno avuto un importante incremento nel dopo Covid.19. I proprietari preferiscono affitti stagionali brevi e senza problematiche di occupazione della casa. Da ultimo, ma non ultimo, il fenomeno Airbnb, sta prendendo sempre più piede, affitti a brevissimo termine e in qualsiasi momento dell’anno. Tutto quanto sopra, ha messo in grande difficoltà gli studenti universitari e, soprattutto, le giovani coppie che vogliono iniziare una convivenza; prezzi di acquisto inaccessibili e impossibilità di trovare case in affitto stanno creando importanti problemi con anche risvolti di natura sociale”

La casa è sempre più un vero e proprio miraggio per gli italiani. Giovani, soprattutto studenti, e meno giovani fanno sempre più fatica a trovare un appartamento, a causa dell’aumento vertiginoso dei prezzi, dovuto anche ad una ritrovata attrattività del contesto urbano, giunto anche al + 4%. Un aumento non bilanciato da una crescita delle buste paga.

– Cosa consiglia di fare quando si decide di prendere in affitto una casa? É cambiato qualcosa nel modo di agire rispetto al periodo pre-Covid?

“Dare dei consigli in questo momento è veramente difficile perché si rischia di “ghettizzare” tutta una serie di giovani o meno che hanno la necessità di un’abitazione e fanno fatica a trovarla. E’ chiaro che la prima cosa che chiedono i proprietari sono le garanzie lavorative, se non si hanno redditi ritenuti sufficienti o contratti a tempo indeterminato, difficilmente si vedono accettare delle richieste di locazione.
Altro fatto importante, per chi non avesse totalmente i requisiti di cui sopra, è avere delle figure di garanti (genitori, nonni, ecc.) che possano entrare nel novero delle garanzie. Avere la possibilità di presentare garanzie fidejussorie è altamente privilegiante. Come dicevo sembra che si vogliano escludere tutta una serie di persone, normalmente giovani precari, dal mercato delle locazioni, purtroppo è la brutta realtà. Tra il periodo pre e post Covid sicuramente è cambiato il modo di valutare le garanzie che vengono richieste ai potenziali inquilini, la diffidenza è aumentata e i risultati sono sotto gli occhi di tutti.”

Alcuni sostengono che il futuro del settore immobiliare passi attraverso tante applicazioni di intelligenza artificiale. Le immagini nel mondo immobiliare costituiscono uno dei principali metodi di vendita o un sistema di supporto alla vendita. Da una foto dell’immobile si potranno generare video, visualizzazioni immersive. Probabilmente però i contenuti generati non saranno più completamente realizzati dall’uomo, ma nasceranno all’interno della nuova collaborazione tra uomo e intelligenza artificiale. Chi crea, chi disegna, chi arreda, oggi, grazie all’intelligenza artificiale, potrà inoltre contare su un importante supporto.

– Cosa ne pensa?

“La nostra struttura, grazie all’affiliazione con il primo gruppo immobiliare al mondo, da anni sta sperimentando un sistema di comunicazione con i propri clienti basato sull’innovazione tecnologica: virtual tour, video, visite tramite piattaforme zoom, ecc. sono diventati strumenti usati giornalmente. Chiaramente con l’aumento dell’intelligenza artificiale ci saranno dei cambiamenti molto repentini del modo di comunicare con i clienti, io credo che l’importante sarà aggiornarsi e formarsi anche nell’utilizzo di questi sistemi. L’intelligenza artificiale deve essere un alleato, ma attenzione a pensare che possa sostituire la nostra professione! E’ impensabile che una “macchina” possa trasmettere le emozioni che si provano durante una visita di persona a un immobile, o sostituire l’emotività che c’è dietro una compravendita. Se questo accadrà, vorrà dire che avremo tutti perso quel valore che oggi ha per noi la casa, dove la vista da una finestra, il calore dei materiali, la sensazione che si prova nel momento della scelta, verrà sostituita da un mero dato statistico.”

A fianco a questo ambito, ricco di multimedialità, ce n’è un altro legato alla conoscenza dell’immobile, alla sua valorizzazione e alle sue stime di valore. Dentro questo grande settore c’è la capacità di conoscere dove si trova l’immobile, cosa ha attorno, quanto vale anche rispetto a un’offerta commerciale, l’età e una serie storica di consumi.

– Secondo lei, tutti questi aspetti sono ancora legati alla competenza dell’agente immobiliare e alle sue capacità di muoversi sul territorio?

“Oggi abbiamo una grande concorrenza dei portali immobiliari, dei sistemi di valutazione automatica, ecc. che sulla base della raccolta di dati statistici danno delle valutazioni molto asettiche degli immobili oggetto di valutazione. Sicuramente la base della valutazione è data da dati oggettivi, prezzo a metro quadro, vetustà dell’immobile, compravendite in zona, ecc. ma la conoscenza specifica delle motivazioni di acquisto o di vendita, non posso essere inserite in algoritmi matematici.
Faccio un esempio: se devo vendere perché mi trasferiscono all’estero entro un mese, posso pensare di chiedere lo stesso prezzo di un immobile che ho come terza casa e non ho fretta di vendere?
Come possiamo vedere da questo esempio la conoscenza delle parti è sempre un valore aggiunto e imprescindibile che per quanta tecnologia vuoi applicare, non può essere mai sostituito.
Affidarsi a un agente immobiliare preparato che conosce la zona, le motivazioni, il mercato è ancora una scelta sensata.”