Per investire un capitale nel settore immobiliare, è fondamentale osservare con attenzione tutte le variabili che incidono sul rendimento dell’investimento, sia per quanto riguarda il fattore economico che in riferimento a quello territoriale. Una delle scelte al centro degli investimenti è quella tra un immobile situato nei pressi di un polo universitario e uno collocato in una destinazione turistica. Tutto ciò implica adottare due modelli di business distinti, ciascuno caratterizzato da specifiche aspettative di redditività.

L’investitore deve valutare con attenzione il rapporto tra la stabilità dei flussi di cassa e la massimizzazione dei profitti nei periodi di alta richiesta. Nel mercato italiano c’è una dicotomia netta tra i centri accademici, nei quali la domanda abitativa è dettata dai calendari didattici, e le aree di villeggiatura, soggette alla stagionalità dei flussi di visitatori.

Analizzare la domanda nei centri universitari

Le città sedi di importanti atenei offrono un mercato caratterizzato da una domanda costante. Infatti, è proprio la presenza continuativa di studenti fuori sede che garantisce un tasso di occupazione degli immobili elevato. Prendendo in esame Bologna, ad esempio, si nota come la richiesta di alloggi sia spesso strutturalmente superiore all’offerta disponibile.

Chi valuta annunci di vendita appartamenti a Bologna deve confrontarsi con un contesto che necessita dell’utilizzo di canali di ricerca assolutamente affidabili. A questo proposito, l’investitore può fare riferimento a Yescasa, un portale utile per chi vuole trovare le migliori proposte per case in vendita oppure per appartamenti in affitto nelle città di tutta Italia. Si distingue per essere un servizio di qualità che pone l’attenzione sulle agenzie immobiliari di valore: infatti, sul sito si possono visualizzare solo annunci di agenzie, che hanno una conoscenza approfondita dell’ambito in cui agiscono.

La variabilità dei rendimenti nelle aree turistiche

Il modello economico cambia completamente quando l’oggetto dell’investimento si trova in una regione come le Marche, che alterna zone costiere a centri di interesse storico nell’entroterra. In questa situazione, la redditività è collegata strettamente ai flussi stagionali. Un immobile che si trova in località balneari o in borghi frequentati dal turismo internazionale può generare in alcuni mesi dell’anno entrate nettamente superiori rispetto a una locazione residenziale tradizionale.

La tariffazione dinamica, che può essere applicata agli affitti brevi, permette di adeguare il prezzo alla richiesta del momento, in modo da ottimizzare il profitto nelle settimane centrali della stagione estiva o durante festività specifiche.

Naturalmente, questo settore espone la proprietà al rischio di inattività durante la bassa stagione, perché i mesi invernali possono registrare un abbassamento delle entrate. La rendita complessiva, quindi, non deriva da un canone fisso mensile, ma dalla somma di picchi di fatturato concentrati in finestre temporali ristrette. Chi investe nelle Marche deve considerare che la posizione logistica diventa determinante per attirare turisti anche in altri periodi dell’anno, in maniera da mitigare l’effetto della stagionalità.

Le differenze nella gestione dei contratti

Le differenze tra le due tipologie di investimento si riflettono molto sugli oneri gestionali a carico del proprietario. Infatti, la locazione a studenti universitari viene regolata prevalentemente attraverso contratti a canone concordato o transitori per studenti, che offrono vantaggi fiscali come la cedolare secca al 10% in molti comuni ad alta densità abitativa.

Una volta formalizzato il contratto, l’impegno del proprietario riguarda la manutenzione straordinaria e la verifica dei pagamenti. Il rapporto con l’inquilino è stabile e duraturo, spesso pluriennale.

L’investimento turistico, al contrario, necessita di un’operatività simile a quella di una struttura ricettiva, perché l’arrivo di nuovi ospiti potrebbe essere più frequente. Infine, bisogna ricordare anche che, nel caso di affitti brevi turistici, l’immobile subisce un utilizzo meno intensivo in termini di ore trascorse in casa, ma è soggetto a un rischio maggiore di danni accidentali dovuti al continuo passaggio di persone diverse.